No mundo do imobiliário, há duas palavras que têm um peso significativo: entrada. E embora a entrada seja um aspeto importante da compra de uma casa, os custos de fecho são outra parte do processo que não recebe tanta atenção, apesar de serem significativos. Os “custos de fecho”, em termos simples, referem-se a uma combinação de diferentes taxas que têm de ser pagas para fechar um empréstimo à habitação e comprar uma casa. Estes custos são geralmente pagos pelo comprador a um credor hipotecário ou a empresas responsáveis por inspecções, avaliações, etc., mas em alguns casos, podem ser pagos pelo vendedor.
Compreender os custos de fecho e fazer um orçamento efetivo para os pagar quando chegar o dia do fecho pode ser complicado. Não se preocupe, não está sozinho! Por mais confuso e stressante que seja comprar uma casa, há muitas pessoas que lhe podem dar conselhos sobre como navegar no processo.
Se não tem a certeza sobre o que esperar ao pagar os custos de fecho, a fafaq consultou Darik Tolnay, um agente de crédito e gestor da filial de origem da CrossCountry Mortgage, LLC.para responder às suas perguntas e acalmar os seus nervos de comprador de casa.
O que são custos de fecho?
À medida que avança no processo de compra de casa, é importante ter uma ideia dos custos de fecho que terá de pagar antes ou no dia do fecho. Há uma série de taxas diferentes que compõem os custos de fechamento, mas Tolnay observa que elas podem incluir o seguinte:
- Taxa de originação de hipoteca: O custo cobrado por um credor para processar um empréstimo, que normalmente é de um por cento do valor do empréstimo.
- Pontos de desconto de empréstimo: As taxas que paga a um credor para reduzir a taxa de juro do seu empréstimo.
- Taxas de processamento e subscrição: As taxas que paga pelos serviços do subscritor. Um subscritor é alguém que analisa as suas finanças e avalia o risco de lhe conceder um empréstimo.
- Taxa de relatório de crédito: A taxa que paga a um credor para obter o seu relatório de crédito de pelo menos duas agências de crédito.
- Taxa de avaliação: A taxa que paga a um avaliador, seja ele um terceiro ou através da sua entidade credora, para avaliar o valor da sua casa.
- Taxa de inspeção: A taxa que paga a um inspetor para avaliar e determinar se a sua casa está em conformidade com os códigos e regulamentos locais. Uma inspeção é uma avaliação completa que determina a segurança e a qualidade da estrutura física da sua casa.
- Taxa de certificação de inundação (em algumas áreas): A taxa que paga a um terceiro para determinar se a sua casa está ou não numa zona de inundação, o que pode aumentar o risco de danos na propriedade.
- Juros pré-pagos: Dinheiro que paga no fecho para quaisquer juros diários acumulados no seu empréstimo entre a data de fecho da sua casa e o seu primeiro pagamento de hipoteca.
As taxas associadas aos custos de fechamento podem variar dependendo do estado em que você vive. Por exemplo, os impostos de transferência são normalmente pagos pelo vendedor, mas em alguns estados, como a Pensilvânia (onde comprei a minha casa), tanto o vendedor como o comprador são responsáveis por dividir o imposto de transferência. Factores como este podem aumentar os seus custos globais de fecho, por isso é melhor falar com o seu credor hipotecário, especialmente com o seu agente de crédito, para saber exatamente o que tem de poupar e, em última análise, pagar no fecho.
Quais são os custos médios de fecho?
A média dos custos de fechamento para os compradores normalmente fica entre dois e cinco por cento do preço de compra da casa, mas na experiência de Tolnay, ele viu os compradores pagarem uma média de 1,5 por cento. Esta percentagem é influenciada por vários factores, tais como: o estado em que está a comprar a sua casa, o tipo de empréstimo que tem, o tamanho do empréstimo e o seu credor hipotecário.
Os custos de fecho são negociáveis?
Os custos de fecho podem parecer intimidantes e absolutos, mas na verdade podem ser negociados de algumas formas diferentes. Em primeiro lugar, pode comunicar diretamente com o vendedor para ver se ele está disposto a oferecer um desconto sob a forma de um crédito para reduzir os seus custos globais de fecho. Tolnay sugere que o faça dizendo: “Sr./Sra. Vendedor, ofereço-lhe $500.000 pela sua casa, mas gostaria de ter um crédito de $5.000 (ou o valor em dólares com base no que o seu credor lhe disser) para os custos de fecho.” Os compradores podem oferecer-se para negar as inspecções à casa para facilitar um fecho mais rápido, ou simplesmente pedir uma entrada mais baixa/reserva como contrapartida, mas a decisão cabe, em última análise, ao vendedor.
Outra forma de negociar os custos de fecho é dirigir-se diretamente à sua instituição financeira. Compare as estimativas de empréstimo que recebeu de outros credores e pergunte ao seu potencial credor se pode baixar o preço. Para além disso, não se esqueça de pedir potenciais descontos e abatimentos, uma vez que algumas instituições financeiras oferecem ofertas.
Existem formas de renunciar aos custos de fecho?
Tal como pode negociar os custos de fecho, também existem formas de reduzir os custos de fecho. Uma forma negligenciada de o fazer é fechar a sua casa no final do mês, o que tem um impacto no montante de juros pré-pagos que paga. “Peça ao seu agente que negoceie a data de fecho para o último dia do mês, de modo a que a instituição de crédito só receba um dia de juros”, recomenda Tolnay. “Se fechasse no primeiro dia do mês, o credor estaria a cobrar 30 ou 31 dias de juros, o que poderia aumentar os seus custos de fecho em várias centenas ou milhares de dólares, dependendo do seu nível de preço.”
Além disso, comprar um seguro de habitação pode ajudar a reduzir drasticamente os seus custos de fecho. A maior parte das pessoas paga um ano de seguro de habitação na altura do fecho e, dependendo da empresa e da cobertura que tiver, “pode não só reduzir os custos de fecho, como também reduzir o pagamento mensal da hipoteca”, explica Tolnay. Uma escolha popular entre os compradores é juntar o seguro automóvel e o seguro de habitação, uma vez que ambas as apólices são normalmente descontadas quando compradas através da mesma empresa.
Como são pagos os custos de encerramento?
Antes do dia do fecho, é provável que esteja em constante comunicação com o seu credor e agente imobiliário para garantir que tudo está a correr de acordo com o plano. Alguns dias antes do dia do fecho, o seu credor irá fornecer-lhe uma divulgação do fecho que irá detalhar e discriminar os custos de fecho pelos quais é responsável. Na véspera ou no dia do fecho, a maioria dos compradores recebe um cheque visado ou um cheque administrativo no valor total determinado na divulgação do fecho para levar para a mesa de fecho.
De acordo com Tolnay, existem três custos iniciais que não são cobrados no fecho, mas que fazem parte dos custos de fecho:
- Depósito de dinheiro de garantia, que é “tipicamente um montante em dólares negociado entre o comprador e o vendedor que é entregue à empresa de títulos no prazo de 72 horas após a oferta ser aceite”.
- Taxa de inspeção
- Taxa de avaliação
Fonte da imagem: Getty / ljubaphoto